Città a trattativa privata.
Le varianti striscianti della zona alberghi-PP1
di arch G. Di Giampietro, digiampietro@webstrade.it
1. Il nuovo palazzo “Waterfront” sul curvone di fronte ai grandi alberghi aveva già fatto discutere di sé per la questione dei sottotetti. Come molti altri edifici realizzati con le furberie dello ius montesilvanensis, nascoste nel Regolamento Edilizio sui generis della città, l’edificio turistico-residenziale 22b avrebbe dovuto essere alto 10,50 m, con 3 piani fuori terra oltre a garage seminterrato. Invece è diventato di 4 piani fuori terra, con altezza di quasi 15 m, grazie ai sottotetti ed altezze non computate e una vistosa soprastante struttura brise-soleil che toglie la visuale del mare a molta parte degli edifici retrostanti. (Il Consiglio di Stato ha stabilito che i sottotetti devono essere computati).
2. Singolare è la comunicazione pubblicitaria dell’impresa proprietaria che, di fronte alle contestazioni sulla legittimità delle normative sui sottotetti a Montesilvano, non computati al momento del rilascio del permesso di costruire e quindi senza standard urbanistici ma che, appena ultimati i lavori, diventano magicamente abitazioni vendibili, con una semplice domanda di recupero sottotetti, scriveva sfacciatamente sui suoi depliant pubblicitari online “I sottotetti di Waterfront verranno successivamente trasformati in splendidi super attici a seguito del recupero abitativo secondo quanto previsto dal Comune di Montesilvano…” .
FIGURA 10 (Estratto Depliant vendita sottotetti)
Una sfacciata dichiarazione di furberia urbanistica, sfruttando le già riconosciute illegittime norme del regolamento edilizio del comune di Montesilvano. Questi 80 nuovi abitanti, insediati con l’intervento Waterfront, daranno alla città metà degli standard minimi obbligatori per legge (80 ab x 24 mq.ab = 1.920 mq di standard da cedere alla città, ma quasi equivalente all’intera superficie del lotto Waterfront). Eccesso di densità o mancata realizzazione degli standard pubblici obbligatori? In ogni caso un debito dell’operazione nei confronti della comunità locale).
3. Di più. Con delibera di Giunta Comunale 105 del 10-06-2022, il Sindaco ha concesso all’impresa proprietaria di cambiare destinazione d’uso del palazzo, da 4.000 mc di turistico (residence stagionale, albergo, b&b) + 2.000 mc di residenziale (20 abitanti), di convertirlo in tutto residenziale (6.000 mc di appartamenti, 60 nuovi abitanti + 20 nei sottotetti), sostenendo che si tratta di una decisione senza rilevanza urbanistica.
L’operazione è illegittima per molte ragioni. Innanzitutto la decisione è impugnabile perché si tratta di una variante urbanistica sostanziale che, pertanto, va decisa in Consiglio Comunale (l’insieme di tutti i 28 consiglieri eletti) e non in Giunta (il Sindaco e i suoi 7 Assessori nominati), poiché si tratta di un atto che comporta variazione del carico urbanistico.
4. Opportunità dell’intervento.
È assodata la competenza del Consiglio Comunale per gli atti di pianificazione ed indirizzo, confermata da più leggi. Mentre la competenza della Giunta nell’adozione di varianti ai piani esecutivi (qui si tratta del comparto 22b, lotto VI, del PP1 adottato nel 1996) è consentita dal D.L. Sviluppo 70/2011. Tuttavia la competenza della Giunta Comunale nell’approvazione di piani urbanistici esecutivi e loro varianti è permessa solo se essi sono “conformi allo strumento urbanistico vigente”. Affinché lo siano, è ormai consolidata la condizione che la variante non comporti “variazioni del carico urbanistico“, ossia, non cambi la necessità di dotazioni di standard urbanistici (verde, parcheggi, servizi di quartiere e territoriali …). Ovviamente gli standard sono determinati anche dalla destinazione urbanistica. È del tutto evidente che una destinazione turistica per i 4.000 mc della destinazione preesistente, con abitanti temporanei, stagionali e non permanenti, ha una richiesta di standard del tutto diversa da quella residenziale permanente (che dai 20, sono diventati 80 nuovi abitanti, corrispondenti ai circa 8.000 mc (con la solita furbata dei sottotetti fuori cubatura). Si pensi alle scuole, al verde che non può essere quello turistico balneare, ai servizi urbani e di quartiere. Si tratta di 60 abitanti in più, in un quartiere, il PP1, che è ancora del tutto privo di servizi di base quali scuole, chiesa, biblioteca e centro di quartiere, mercato comunale, campi sportivi e altro.
5. Una variante da discutere in Consiglio Comunale, insieme al futuro del quartiere PP1.
È ovvio che se variazione ci deve essere nella destinazione del lotto 22b, tra via Aldo Moro e via Verga, essa deve comportare una revisione del carico urbanistico e misure compensative di riequilibrio a favore dell’intero quartiere.
In tal senso, il Consiglio Comunale, e poi la procedura di pubblicazione, con osservazioni e controdeduzioni, prevista per le varianti urbanistiche, dovrebbe restituire alla città le decisioni urbanistiche sugli standard da compensare e recuperare per il quartiere e la città, sottraendo la decisione alla trattativa privata e alla discrezionalità di una Giunta che forse nemmeno percepisce le modificazioni attivate nel corso di 26 anni, da varianti striscianti del PP1 come quelle procurate dall’ ex art. 26 NTA-PRG, che ha concesso premi di cubatura con un aumento del 20% ai grandi proprietari con più di un ettaro di terreno (D’Andrea e Di Properzio) e l’ulteriore incremento di un piano in più consentito dalle illegittime norme sui sottotetti, ancora oggi vigenti, con un incremento reale di cubatura equivalente, secondo una ragionevole stima, di 2.000 abitanti in più, rispetto ai 5.000 originariamente previsti per il PP1 (da 5 piani previsti agli attuali 7 piani realizzati).
Per inciso, questi 2.000 abitanti in più, con uno standard di 24 mq per abitante richiesto dal PRG equivalgono a 48.000 mq di standard aggiuntivi da provvedere nel PP1: Quasi 5 ettari di verde, parcheggi, servizi di quartiere da aggiungere a quelli previsti. Un enorme credito arretrato che il quartiere e la città hanno nei confronti di allegre normative edilizie concesse a favore di proprietari di suoli e costruttori. La città chiede di ridiscutere tutto ciò pubblicamente in occasione di questa piccola variante del lotto 22b.
6. Altri illeciti del progetto lotto 22b. Non sarà solo questa delibera di Giunta oggetto di contenzioso, ma ci sono anche altre decisioni arbitrarie su cui chiedere spiegazioni alla Giunta e ai responsabili tecnici.
6.1 La questione dei sottotetti fuori cubatura è tema ampiamente documentato, censurato da sentenze del Consiglio di Stato, che anche qui è stato ampiamente illegittimamente applicato.
6.2 Ma qui è ancora più grave perché oltre all’aumento di cubatura (e quindi degli standard da recuperare) c’è anche l’illegittimità di un’altezza degli edifici superiore a quella consentita, che entro i 100 metri dal lungomare, avrebbe dovuto essere di 10,50 m di altezza massima, ma che qui con i sottotetti e le altezze relative non computate e la fascia decorativa frangisole superiore, arriva a 15 m di altezza reale. Un’altezza illegittima che toglie la veduta del mare a buona parte degli edifici retrostanti. Questo abuso può essere sanato solo da variante urbanistica pubblica, con adeguata compensazione di opere pubbliche risarcitorie.
6.3 Il nuovo edificio è stato approvato senza alcuna distanza dai confini, essendo tutte aree pubbliche adiacenti, verde, parcheggi, piazza. Con la configurazione attuale, in cui non è chiara la distinzione tra aree private e spazio pubblico, si rischia che tutto lo spazio pubblico circostante diventi pertinenza privata dell’edificio, creando delle servitù reali sullo spazio pubblico. Occorre una ridefinizione delle aree pubbliche con arredi, alberi, luci, panchine, fontane, che qualifichi tali aree pubbliche. Inoltre, quantomeno tutte le occupazioni permanenti dello spazio pubblico, come accessi pedonali e passi carrai, paghino alla collettività un canone annuale di occupazione del suolo pubblico.
6.4 Infine, c’è da controllare l’appropriazione illegittima dell’edificio 22b di quasi tutto il parcheggio pubblico sulla via Verga e l’area verde pubblica intorno all’edificio, che rischia di diventare una pertinenza condominiale dell’edificio 22b per una inaccettabile disposizione delle strade di accesso ai garage interrati dell’edificio e un’insufficiente qualificazione come spazio pubblico dell’accesso pedonale lato mare. Va riprogettato il disegno dell’accesso dei garage alla via Verga, diretto e separato dai parcheggi, e dell’area pubblica fronte mare, con i criteri del punto
6.3
6.5 visto poi, che quasi tutta l’area di parcheggio pubblico su via Verga è stata recintata durante il cantiere ad uso dell’impresa, c’è da chiedere se l’impresa ha pagato per tutto questo tempo di oltre 2 anni la Tosap, tassa di occupazione del suolo pubblico, sottratto alla funzione di parcheggio per turisti e bagnanti, oppure se anche qui si tratta di una graziosa concessione dei responsabili esecutivi all’impresa, sottraendone l’uso e l’introito alla città. È stato da noi stimato che, in base ai parametri del D.Lgs 507-1993 l’impresa, per tutto questo periodo (1.600 mq x 760 giorni) avrebbe dovuto pagare € 565.197,00 di occupazione dell’area pubblica. Un vero patrimonio erariale per realizzare opere pubbliche. Ci è stato dato tutto ciò?
7. Da ultimo la vicenda D’Andrea. Si è conclusa recentemente, con la vendita di tutte le proprietà del PP1 della storica impresa ad una immobiliare multinazionale la vicenda dell’impresa D’Andrea che aveva realizzato buona parte di immobili del PP1, oltre ai servizi del Porto Allegro e Palacongressi sul lato fiume. Ma ancora una ventina di ettari rimangono da completare, con la piazza, la chiesa, la filovia, il boulevard, corso Strasburgo. Non si può lasciare alla trattativa privata la gestione delle forti spinte edilizie attuali in un quartiere interrotto che deve essere recuperato.
Va rivisto e adeguato completamente il nuovo piano particolareggiato n. 1 (PP1), con una procedura pubblica, trasparente e partecipata, e i fondi del PNRR. Una grande occasione di rilancio dell’economia turistica, con un quartiere modello, sostenibile, a moderazione di traffico, dotato di infrastrutture e servizi europei, legato alla grande città di Nuova Pescara di cui deve diventare la punta di diamante. Restituiamo alla città quello che le è dovuto.
