Le aspettative dei costruttori e dei cittadini

di Mauro De Flaviis

Abbiamo scelto di intervistare i maggiori costruttori della città per comprendere le loro aspettative rispetto alle regole del settore delle costruzioni e per chiedere suggerimenti in considerazione del loro punto di vista privilegiato. Il nostro obiettivo è identificare le aspettative del settore che ha oggettivamente trainato l’economia montesilvanese nel periodo del boom edilizio e che negli ultimi anni si è modificato radicalmente. La redazione ha identificato i maggiori attori del settore e li ha contattati per chiedere disponibilità a essere intervistati. Hanno risposto positivamente Chiavaroli, Piserchia e Pagliaroli che ringraziamo per la loro disponibilità; altri non hanno accolto l’invito.

Le nostre domande, proposte a tutti nella stessa modalità, avevano l’obiettivo di identificare lo scenario che potesse compendiare in modo equilibrato gli interessi dei costruttori, i quali hanno il diritto dovere di generare profitto nell’esercizio della loro attività caratteristica, e l’interesse degli abitanti della città, che preferirebbero vivere in quartieri dotati di standard pubblici tipici di un vivere di qualità. Per standard pubblici intendiamo marciapiedi della dimensione adatta a essere fruiti da tutti, anche da chi ha difficoltà a deambulare, parcheggi adeguati in numero e posizioni, scuole, parchi e zone a verde di numero tale da permettere a tutti gli abitanti di fruirne perché raggiungibili a piedi; inoltre rete di piste ciclabili che permetta alla maggioranza di muoversi con la bici in città per raggiungere il posto di lavoro o la scuola in sicurezza e per svolgere la maggior parte delle attività quotidiane; infine servizi (fognatura, raccolta acque piovane, reti di distribuzione di energia elettrica, metano, dati con la fibra ottica) di qualità per garantire il massimo comfort abitativo.

Montesilvano è una città con patrimonio abitativo relativamente recente, poiché si è accresciuta negli ultimi decenni, ma non è riuscita a garantire la creazione di quartieri caratterizzati da elevata qualità del vivere. Il quartiere più recente, quello denominato PP1, possiede molte delle caratteristiche sopra riportate, ma è isolato dal resto della città non essendo dotato di infrastrutture che ne permettano l’accessibilità ciclo-pedonale in sicurezza (vedi lo stato dell’accesso al quartiere tra stazione FFSS e via Spagna su corso Strasburgo o via Monsignor Di Francesco); non è dotato di strutture scolastiche, oltre a non avere accesso pedonale in sicurezza al parco delle libertà. Il resto dei quartieri della città possiede una minore qualità complessiva. La pregiata zona tra il rilevato ferroviario e il lungomare da viale Europa a Santa Filomena (villa Verrocchio, villa Canonico e retropineta), caratterizzata in buona parte da abitazioni uni e bifamiliari, è dotata di un reticolo stradale minimale, in larga parte senza marciapiedi, con marginali aree verdi al netto della pineta, e piste ciclabili limitate alla strada parco e lungomare, oltre che essere afflitta dalla piaga degli allagamenti. Le zone a ridosso della via Vestina e via Verrotti, soffocate da un traffico automobilistico massivo, causato dalla incapacità di privilegiare il trasporto pubblico di massa e di identificare una soluzione alla prosecuzione della circonvallazione verso nord, sono dotate di un numero importante di palazzine di nuova costruzione, caratterizzate da assoluta mancanza di piste ciclabili e scadenti dotazioni di marciapiedi, parcheggi e aree verdi fruibili. Le zone collinari, caratterizzate da urbanizzazione imponente della tipologia ville e case unifamiliari, sono dotate di un reticolo stradale perlopiù privo di marciapiedi, tanto da rendere accessibili ampie porzioni di territorio esclusivamente con l’automobile. Il centro cittadino a ridosso di via d’Annunzio e fino a corso Umberto, con un patrimonio immobiliare abbastanza datato, è caratterizzato da un attraversamento veicolare nord-sud e viceversa impattante e da una discreta qualità complessiva delle infrastrutture, al netto della assoluta mancanza di una rete ciclabile.

La imponente attività del comparto delle costruzioni negli scorsi decenni è stata fortemente rallentata dalla riduzione del reddito disponibile e dalla stretta della erogazione dei mutui fondiari. Un buon quantitativo di invenduto è nelle disponibilità del comparto e ciò ha di fatto comportato una riduzione del valore del costruito, più importante nelle zone non pregiate. Anche per questo motivo l’attività edificatoria si sta concentrando nelle zone a più alto valore commerciale, in prevalenza con la sostituzione di abitazioni unifamiliari datate con palazzine a 6-7 piani, nello stesso reticolo urbanistico.

Per evitare di aumentare l’invenduto è importante gli interventi garantiscano una alta qualità intrinseca del costruito e una alta qualità degli spazi pubblici dei quartieri o dei comparti edificatori. Ciò è possibile solo se si procede ad effettuare interventi di sostituzione per comparti e non di singole unità abitative. Nel comparto possono essere realizzate costruzioni anche di elevata densità elevandosi in altezza, ma possono essere bilanciate dagli standard da creare nel comparto. Ciò non è chiaramente realizzabile nella sostituzione uno ad uno. Questo è quanto dovrebbe essere garantito dal regolatore ai cittadini che altrimenti subiscono interventi edificatori che peggiorano la qualità della vita come precedentemente definita.

Per realizzare ciò vanno revisionati i piani e le regole (PRG, NTA, REC, PUT, PUMS, ..).

Tutti e tre gli attori intervistati concordemente hanno affermato la necessità di rivedere i regolamenti comunali oramai sorpassati dalla evoluzione del comparto e soprattutto spesso contrastanti con le norme sovraordinate regionali e statali, tanto da rendere difficoltosa la normale attività degli operatori.

È interessante rilevare come i costruttori hanno cercato di differenziare l’offerta puntando su nicchie ad elevato valore aggiunto per ridurre l’impatto dell’invenduto, chiaramente tossico per chi fa impresa. Molti hanno tenuto a precisare che costruiscono con materiali di pregio per rendere attrattivo il prodotto e che ciò ne permette una commercializzazione fluida.

Il risultato dell’immobilismo della comunità a variare regole datate e della ricerca del profitto da parte dei costruttori, in una normale rincorsa alla competizione tra i differenti operatori, ha contribuito a ridurre la qualità complessiva degli spazi pubblici. La responsabilità a mio avviso è di tutte le parti in causa: amministratori inermi, cittadini altrettanto inermi e costruttori.

Vi rimando alle interessanti singole interviste per farvi una vostra opinione.

Il punto fondamentale è che una abitazione intrinsecamente di elevata qualità, posizionata in un contesto di scarsa qualità degli spazi pubblici, vede ridursi il suo valore commerciale. È da qui che bisogna ripartire per rivedere le regole.

Chiavaroli: https://ilsorpassomts.com/2019/04/03/interviste-ai-costruttori-di-montesilvano-chiavaroli/

Pagliaroli: https://ilsorpassomts.com/2019/04/03/interviste-ai-costruttori-di-montesilvano-pagliaroli/

Piserchia: https://ilsorpassomts.com/2019/04/03/interviste-ai-costruttori-di-montesilvano-piserchia/