Interviste ai costruttori di Montesilvano: Pagliaroli

Pagliaroli: “Necessario un Piano di Governo del Territorio”

“Urbanistica è materia grigia, esiste contrasto tra norme da risolvere”

Abbiamo intervistato il Presidente e CEO del gruppo omonimo “Gianni Pagliaroli” cercando di comprendere quali siano le sue aspettative rispetto alla condizione di mercato della nostra città e alle regole attuali che sovraintendono al suo settore. Di interesse le proposte di attuare i piani di zona, come a Pescara, e di chiedere alle istituzioni pubbliche un aiuto per chi ha difficoltà a fornire le garanzie per l’accesso al credito bancario. Chiara la indicazione a modificare le regole urbanistiche in essere.

di Mauro De Flaviis

In un intervento in sede di Consiglio comunale nel corso del dibattito per la modifica del regolamento edilizio per le sottozone B2, il sindaco Maragno affermò essere presenti in città 5.250 appartamenti vuoti e non abitati. Questi potrebbero ospitare fino a 21.000 persone, se li considerassimo occupati da nuclei familiari da 4 persone: ciò significa quasi il 40% di incremento della popolazione residente. Dal suo punto di vista ha senso realizzare nuove costruzioni?

È un numero davvero importante, a me risulta che sulla via Vestina ci siano almeno 500 unità abitative realizzate e mai vendute o utilizzate di proprietà anche di costruttori diversi. Per di più il patrimonio immobiliare inutilizzato è un problema sociale di notevole importanza, e dal momento che interventi di nuovi IACP non sono più realizzati, andrebbero stipulati degli accordi pubblico-privato per dare la casa a chi non ce l’ha. Inoltre l’invenduto genera un problema di decoro urbano, perché l’inutilizzo non garantisce la manutenzione degli spazi pubblici connessi, decorosa per la comunità. Il Sindaco indichi la soluzione per risolvere la problematica oltre che citare il fenomeno.

Posso anticipare la probabile risposta del Sindaco? Non abbiamo risorse sufficienti per garantire il superamento del problema. Come fare, secondo lei?

Innanzitutto la Regione ha risorse che possono essere utilizzate per alleviare la tensione abitativa e il Sindaco ha l’obbligo di chiedere alla Regione risorse per permettere a chi non ha accesso al credito bancario, a causa delle note restrizioni, di essere in grado di accendere mutui fondiari. Sarebbe utilissima la garanzia della parte pubblica nella stipula dei contratti di mutuo per permettere a molti di accedere a finanziamenti altrimenti non ottenibili.

Il costruito che voi avete realizzato negli ultimi 10 anni in quale aliquota è stato venduto ed è effettivamente occupato come abitazione?

Non abbiamo unità invendute perché abbiamo scelto di diversificare concentrandoci su grandi quantità di unità singole e non sui condomini. Abbiamo realizzato nel recente passato ville e villette per uno standing più ricercato e ciò ci ha permesso di evitare l’invenduto.

Nella trasformazione del costruito ritiene qualificante sfruttare le regole in essere a Montesilvano che permettono la sostituzione di villette unifamiliari costituite da un seminterrato e un piano abitabile con edifici da sette piani a una distanza di 10 metri da villette a uno-due piani confinanti?

È incredibile quello che sta accadendo. Indubitabilmente serve un nuovo Piano Regolatore Generale, anzi mi correggo serve un Piano di Governo del Territorio. Il PRG vigente è stato realizzato quando Montesilvano aveva due terzi degli abitanti di oggi e forse metà del costruito, ma è chiaramente difficile applicarlo per una realtà totalmente differente. A mio avviso, la regola a cui ispirarsi è la nuova Legge Regionale sul governo, la tutela e l’uso del territorio emanata il 4 dicembre 2017. Ad oggi si assiste a un contrasto tra norme in vigore, che rende davvero complesso districarsi tra esse, e comprendere cosa sia possibile e cosa non sia possibile realizzare. Il Regolamento Edilizio Comunale andrebbe rivisto totalmente, articolo per articolo adeguandolo anche delle semplificazioni entrate in vigore negli ultimi anni.

Ritiene conveniente per gli interessi dei costruttori procedere a una rivisitazione delle regole per tener conto sia delle legittime aspettative di ritorno degli investimenti degli stessi sia delle altrettante legittime aspirazioni a spazi pubblici di qualità dei cittadini?

Sì, certo: il nuovo Piano non deve significare aumento di volumetrie, ma altro. Tanti proprietari di terreni edificabili dieci-quindici anni fa vendevano con parsimonia i terreni ai costruttori e così facendo mantenevano elevate le quotazioni degli stessi, mentre oggi gli stessi proprietari vorrebbero rendere inedificabili quei terreni per risparmiare sui costi. Inoltre i valori degli stessi terreni si sono ridotti a un decimo rispetto ai valori massimi raggiunti. Il mercato non vuole più volumetrie, ad esempio su via Vestina sarebbe davvero difficile vendere appartamenti al settimo piano, quando non è facile venderli nemmeno in centro a Pescara.

Se ha delle sue convinzioni in merito, cosa e come suggerisce di procedere sull’argomento alla prossima Amministrazione che andrà a insediarsi in primavera?

Chiunque sarà dovrà rivedere le regole perché, come ho già detto, oggi l’urbanistica è una materia “grigia”: non ritiriamo un permesso a costruire simile all’altro, ognuno è differente dall’altro per l’applicazione di regole differenti. Sia chiaro: non solo a Montesilvano, ma anche altrove è davvero difficile relazionarsi con regole sempre differenti.

Quindi non possiamo nemmeno sperare che dal processo in corso di fusione nella Nuova Pescara potremmo ottenere dei benefici, nel caso fossero prese a modello ad esempio le regole di Pescara?

Non direi. Ad esempio, a Pescara esistono i Piani di zona, adottati dall’Amministrazione con delibera 51 del 28/03/11 che permette la collaborazione pubblico-privato. Essa consente la costruzione di edifici da parte dei privati con prezzo di vendita definito a preventivo. Noi abbiamo realizzato delle abitazioni con questo strumento sui colli di Pescara con prezzo massimo contenuto. A Pescara inoltre sono state appena approvate le nuove Norme Tecniche di Attuazione e si sta rivedendo integralmente il Regolamento Edilizio Comunale.

Ha altre idee da proporre nella direzione del miglioramento urbanistico per la città?

A mio avviso, il Palacongressi dovrebbe trasformarsi in attività commerciale. Ho l’impressione sia sottoutilizzato per la maggior parte dell’anno; a Silvi è stata rivitalizzata una struttura simile trasformandone i connotati. Il Palacongressi oggi non funziona: non vorrei diventasse in futuro come una nuova Stella Maris. Ritengo che il privato possa prendere in gestione il Palacongressi per un lungo periodo con un bando pubblico a garantire la trasparenza della procedura. Chiaramente in cambio il privato dovrebbe accollarsi l’onere di riqualificare tutta la zona che lo circonda, anche estendendosi ai quartieri indicati come sottodotati di standard urbanistici, rendendoli accoglienti e produttivi per la comunità.

 

Leggi anche L’ intervista a Chiavaroli https://ilsorpassomts.com/2019/04/03/interviste-ai-costruttori-di-montesilvano-chiavaroli/