Mergiotti: “Triplicheremo i posti auto in piazza Trisi”

 

“Nella sostanza in questo progetto non c’è nulla di recupero se non in spazi pubblici”

di Mauro De Flaviis

Abbiamo ascoltato il dirigente all’Urbanistica Valeriano Mergiotti per rispondere ad alcuni dei quesiti emersi dalle interviste pubblicate a settembre in merito alla concessione a costruire rilasciata a ridosso di piazza Trisi. Emerge dal colloquio un particolare che potrebbe modificare radicalmente la valutazione: il dirigente ha proposto alla Giunta, con propria relazione, di realizzare un parcheggio pubblico interrato al di sotto di piazza Trisi e per il quale ha chiesto di valutare l’impegno delle relative risorse a bilancio, e garantendo di realizzare l’intervento pubblico in concomitanza con quello privato. Se ciò fosse accettato, considerando la riqualificazione dell’area di piazza Trisi, l’intervento potrebbe essere valutato differentemente. Rimane evidente il vizio centrale della mancata impugnazione del Comune nei confronti della sentenza del TAR, che ha cristallizzato il diritto a costruire 5.400 mc, partendo da 75 mc come riqualificazione.

 

Prima di iniziare l’intervista fatemi esprimere il mio disappunto per la modalità con la quale Il Sorpasso ha affrontato il tema della concessione rilasciata a ridosso di piazza Trisi a settembre: avreste a mio avviso dovuto informarvi preventivamente degli atti ufficiali e produrre un’informazione equilibrata ed imparziale.

  1. Siamo qui proprio per ascoltare la versione ufficiale dei fatti e andremo ad approfondire le questioni sollevate dai consiglieri Di Stefano e Aliano.

Come può essere classificato area di recupero l’intervento proposto a ridosso di piazza Trisi, se in quel lotto non c’è praticamente nulla di costruito?

  1. Il punto nodale è che io ho ereditato l’intero apparato normativo urbanistico del comune di Montesilvano, comprese quelle delle due Aree Studio, in particolare dell’Area Studio “A1-Centro” adottata con deliberazione di C.C. n. 91 del 08/11/2002, per ambiti e situazioni di particolare degrado urbano. Il mio compito è di applicare le norme. Io non entro nel merito delle stesse e non posso affermare se sono d’accordo o meno, io devo semplicemente applicarle alla lettera. Chiarito questo concetto, andiamo nel merito. Io ho portato a conclusione cose decise dieci anni fa, tanto che il Comune ha perso un ricorso al TAR (n° 376 del 2009) dei proponenti, Di Blasio Irene Alessandra, Di Blasio Francescopaolo e Franceschini Delia non impugnato dal Comune.

 

  1. Perché il Comune di Montesilvano non ha impugnato la sentenza n° 00688/2010 REG.SEN.?
  2. A me non potete chiederlo, potrebbe rispondervi l’avv. Marina De Martiis, che era ed è il dirigente del Settore Legale dell’Ente: ecco perché non sono sereno rispetto a quanto riportato nello scorso numero de Il Sorpasso. Nell’affrontare questo procedimento non ho potuto fare altro che cercare di ottenere il meglio per la comunità da quel Piano di Recupero, che ho portato a conclusione, dovendo rendere esecutiva la sentenza emessa dal TAR.

 

  1. Verifichiamo nel dettaglio il progetto presentato e le migliorie che lei è riuscito a ottenere?
  2. Innanzitutto vorrei ripercorrere il procedimento amministrativo per comprendere appieno cosa era oggettivamente possibile fare. Subito dopo l’approvazione del Piano Regolatore nel 2001, sono state identificate e adottate all’interno del PRG due zone studio, una tra piazza Trisi e la Chiesa di Sant’Antonio e l’altra a Santa Filomena. Nell’adottare le due aree studio sono state presentate delle osservazioni che sono state istruite e discusse, e una di queste (osservazione n.7) è stata accolta. Tale osservazione accolta prevede un ambito di circa 2.300 mq a ridosso di piazza Trisi all’interno dell’isolato n.22.

A seguito dell’approvazione definitiva dell’Area Studio “A1- Centro”, avvenuta con atto di C.C. n.31 del 29.04.2005 previo accoglimento dell’osservazione n. 7 di cui sopra, emendata ed approvata dall’A.C. con atto consigliare  n.52 del 07/05/2004, facendo prevedere la zonizzazione vigente dell’isolato n. 22, la seguente destinazione urbanistica: Aree a trasferimento volumetrico e/o P. di R estesa a tutto l’isolato e normata nello specifico dall’art. 19 delle N.T.A. dell’ Area Studio – A1 Centro.

In data 25/07/2005, i proprietari presentarono una proposta di attuazione del Piano di Recupero su un’area avente una superficie inferiore, pari a circa 1.600 mq, manchevoli delle proprietà dove insistevano la maggior parte delle cubature esistenti. L’ufficio nel 2007 completò l’istruttoria ed espresse parere favorevole, mentre il Consiglio Comunale con atto n.38 del 16/04/2009, decise di non adottare detto Piano, in quanto non ricomprendente tutte le aree oggetto di osservazione approvata, e sono pienamente d’accordo.

I proprietari dopo la notifica fecero ricorso al TAR che, con la sentenza 688/2010, ha ribaltato la delibera consiliare. Mi sono meravigliato nello scoprire che il Consiglio non abbia chiesto la impugnazione della sentenza, quindi il Comune ha accettato passivamente la decisione del TAR. Nel luglio 2010 sono quindi ricominciate le trattative con il privato, e gli uffici hanno chiesto di considerare tutta l’area oggetto di osservazione. Arrivò il nuovo progetto e il Consiglio Comunale decise di non dare seguito alla istanza perché la volumetria per tutti i 2.600 mq, applicando l’indice di 3 mc/mq previsto nell’art. 19 del PRG, fu ritenuta eccessiva. A quel punto il privato ripartì dalla sentenza del TAR e nel 2013 ripresentò un nuovo progetto, che ha avviato materialmente il procedimento. È stato chiesto il parere al Genio Civile, eseguito lo studio di compatibilità, la VAS, e arrivai io a fine 2014 e fui contattato dalla proprietà che chiedeva di dare seguito al progetto. Visionai il progetto e lo trovai non soddisfacente perché sulle aree di intervento insisteva un piccolo manufatto di 75 mc del quale il progetto di recupero non teneva conto e l’area a cessione era troppo piccola.

 

  1. La interrompo un attimo nel suo ragionamento: può essere definito recupero un intervento che trasforma un manufatto di 75 mc in 5.444 mc?
  2. Purtroppo la sentenza del TAR, alla quale non si è fatta opposizione perché in contrasto con lo spirito della Norma Nazionale del recupero e con il deliberato del Consiglio Comunale rispetto all’osservazione, ha cristallizzato un diritto non più contestabile. Nella sostanza in questo progetto non c’è nulla o quasi di recupero urbano, se non nel migliore uso di aree pubbliche. Ho cercato di fermare questo procedimento, ma non sono riuscito a fare altro che ottenere il meglio possibile per la collettività.

Ritorniamo alla definizione del progetto con il proponente. Poiché non riuscivano a soddisfare lo standard privato per i circa 20 appartamenti su 5 livelli e per i circa 270 mq di attività commerciale, i proponenti proposero di realizzare un parcheggio interrato consumando tutto il loro suolo. Potevamo noi accettare di avere la cessione del soprassuolo con il parcheggio interrato privato? No; inoltre ho chiesto di eliminare la rampa d’accesso sulla via San Francesco dove insistono tre scuole; strada che potrebbe divenire in futuro una area pedonale di collegamento tra la piazza antistante la chiesa madre di Sant’Antonio e Corso Umberto.

L’asse di via San Francesco, dal punto di vista urbanistico riveste una enorme importanza, in quanto si affacciano su di esso edifici pubblici, spazi e servizi pubblici, ma soprattutto, risultano condensate volumetrie degradate in zona centrale della città. Un processo di riqualificazione e di recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, non può limitarsi ad una semplice analisi circoscritta al solo ambito di intervento; la sua trasformazione va ideata e contestualizzata, almeno, al quadrante centrale della città. È opportuno immaginare oggi, quello che potrà presentarsi come futuro scenario, a seguito dell’intero processo di riqualificazione del vero tessuto degradato ad ovest dell’ambito di intervento, considerando le premialità previste dal Piano di Recupero. È evidente il complesso delle esigenze urbanistiche che questo provoca in relazione alle dotazioni territoriali e/o in ordine alla dotazione di parcheggi esistenti. Determina cioè un incremento di carico urbanistico, ovvero un aumento/mutamento delle superfici utili degli edifici; un aumento delle unità immobiliari; un mutamento delle destinazioni d’uso degli immobili tale per cui, per il nuovo uso e per le nuove volumetrie siano necessarie dotazioni territoriali e/o di parcheggi, superiori a quello preesistente.

Per questo motivo che ho ritenuto chiedere, alla proposta di intervento in argomento, il massimo per quanto concerne la dotazione di standard pubblico, ovvero, nulla togliere alla scelta architettonica privata proposta, è necessario porre molta attenzione sulle cessioni e sulle potenziali opere di urbanizzazione, ad integrazione di quelle esistenti. Condividere codesta riflessione, equivale ad acconsentire minore monetizzazione per standard urbanistico e reclamare maggiore cessione di aree pubbliche e/o di uso pubblico, alla proposta di PRU di iniziativa privata.

Ho chiesto di realizzare quindi portici privati ad uso pubblico, come in piazza Salotto a Pescara, aree esterne attrezzate sempre di uso pubblico, che con una convezione specifica attribuisce la manutenzione perpetua al privato senza scomputo degli oneri di urbanizzazione. Ho chiesto di scomputare invece gli oneri di urbanizzazione, sulle aree pubbliche di piazza Trisi, dal loro confine di proprietà e fino a corso Umberto su tutta la proprietà comunale di 1750 mq. L’obiettivo è realizzare una vera area pubblica avente un disegno unitario dove non si abbia distinzione tra area pubblica e privata di uso pubblico. In sostanza verranno urbanizzati 1750 mq del comune e 500 mq privati ad uso pubblico. Un ulteriore vincolo è che il numero di posti auto attuale venga conservato.

 

  1. Non mi sembra che nel progetto che stiamo visionando siano riportati tutti i parcheggi oggi presenti su piazza Trisi.
  2. Attenzione che su via San Domenico sono previsti stalli e vanno considerati nel computo complessivo. Inoltre nella mia relazione di accompagnamento alla delibera per adottare e approvare il Piano di Recupero chiedo all’Amministrazione di valutare l’opportunità di una variazione di bilancio e realizzare nel sottosuolo pubblico di circa 1.700 mq. un parcheggio per ulteriori 80 posti auto. Ho chiesto all’Amministrazione di impegnarci come tempistiche in modo da realizzare prima lo scatolare interrato e poi permettere al privato di urbanizzare il soprassuolo. Sono da considerare infine altri due aspetti, poiché il privato non riusciva a soddisfare lo standard pubblico saranno monetizzati 328 mq a 413,00 €/mq per un valore di 141.000,00 €, utilizzabili come aliquota per la realizzazione del parcheggio interrato e la cessione di 230 mq che insistono su via San Francesco.

Il portico di uso pubblico parte da corso Umberto a ridosso di via san Domenico e gira intorno all’edificio per collegare via San Francesco, futura possibile area pedonale. L’area di piazza Trisi sarà una zona attrezzata ed ombreggiata in modo da renderla ospitale anche per una media permanenza.

Questo procedimento è stato completamente trasformato rispetto al progetto di partenza e oggi possiamo dire che, assunto l’obbligo di realizzare i 5.400 mc privati, la comunità ottiene un’area riqualificata e potremmo rendere pedonale l’asse di via San Francesco a partire dalla chiesa madre fino a Corso Umberto.

Dette superfici quindi, attraverso una visione unitaria delle future opere di urbanizzazione, da eseguirsi anche sulle aree pubbliche adiacenti l’ambito di intervento (piazza Trisi), sembrano migliorare, riqualificare e dotare di standard minimi detta zona centrale della città. Tale attività, tuttavia, come già anticipato, potrebbe perfezionarsi anche con la futura realizzazione di ulteriori parcheggi pubblici interrati in corrispondenza di piazza Trisi, oltre quelli previsti a raso, 35 stalli circa, il tutto, accompagnata da una riduzione del transito veicolare su via S. Francesco D’Assisi.

Da una negatività potremmo ottenere una positività.

 

  1. Quali i prossimi passaggi?
  2. Il privato ha un anno di tempo per firmare le convenzioni dall’approvazione del piano di recupero, altrimenti decade la concessione. Poi dovrà presentare il progetto delle opere di urbanizzazione e il progetto dell’edificio.

 

  1. Qualcuno afferma che questo intervento è classificabile come zona C.
  2. Non è così: l’area oggetto di Piano di Recupero nasce dall’approvazione dell’Area Studio A1-centro (C.C. 31/2005) a seguito dell’osservazione approvata ed emendata con delibera di C.C. 52/2004. Non esiste nessuna correlazione dell’ambito di intervento con la Zona “C” – Espansione di aree periferiche.

Il D.M. 1444/68 distingue le zone territoriali omogenee in sei classi, definendo le zone “B” come quelle parti di territorio totalmente o parzialmente edificate ove sia presente una densità territoriale superiore ad 1,5 mc./mq., zone “C” quelle parti di territorio, invece, destinate a nuovi complessi insediativi e che risultano inedificate e che comunque non raggiunga i limiti di cui alla zona B.

I Piani di recupero sono sempre in zone B. Questa zona è classificata come sottozona B7.

 

  1. Ritiene fattibile avviare la revisione del Piano Regolatore Generale?
  2. Dato che abbiamo uno strumento obsoleto sarebbe opportuno revisionarlo, anche a mandato avanzato. Purtroppo qui viviamo in uno stato di emergenza continua lavorando su procedimenti, come quello di cui abbiamo discusso, che vengono dal passato e non sono stati completati. Per revisionare un PRG sono necessari almeno 18 mesi, ma si potrebbe scegliere di intervenire sugli ambiti di maggiore criticità e particolarmente sofferenti, realizzando piccoli interventi migliorativi.

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